Fecha de publicación: Jul 29, 2016 6:59:30 AM
En ocasiones, los propietarios de inmuebles realizan obras sin solicitar la correspondiente licencia municipal para evitar trámites, evadir el pago de tasas o incluso para realizar obras ilegales.
Pasado un tiempo, algunos de estos propietarios o los compradores de los inmuebles, necesitan legalizar las obras para la realización de algún trámite, como la solicitud de suministros, el inicio de una actividad o la firma de escrituras.
En este artículo vamos a explicar cuáles son los problemas que puede acarrear la realización de obras sin licencia, cómo se pueden legalizar y cuál es el coste.
PARA QUÉ SIRVE LA LICENCIA
La solicitud de licencia de obras sirve para que el Ayuntamiento controle la adecuación de las obras que se pretenden realizar a lo establecido en las distintas normativas. En el caso de que el ayuntamiento observe que las obras incumplen alguna norma, denegará la licencia citando la norma que se incumple para que se corrija el defecto.
La licencia de obra es necesaria para la realización de varios trámites:
Licencia de apertura (apertura de negocios)
Licencia de primera ocupación (puesta en uso de viviendas)
Solicitud de suministros (electricidad, agua, gas y telecomunicaciones)
CONSECUENCIAS DE REALIZAR OBRAS SIN LICENCIA
El Ayuntamiento puede aplicar al promotor distintas sanciones que van desde la paralización de las obras, hasta la demolición de lo construido según la ley del suelo de Andalucía. Es muy habitual que el Ayuntamiento inicie el expediente sancionador a raíz de una demanda interpuesta por un particular.
Dependiendo de cuándo se detecta la infracción se plantean los siguientes supuestos:
DURANTE LA OBRA
Una vez detectado que se están realizando obras sin licencia, el Ayuntamiento ordena su paralización inmediata, dando un plazo de dos meses al promotor para que solicite la correspondiente licencia. Tras la paralización, el Ayuntamiento puede imponer multas al promotor, precintar las instalaciones, retirar materiales a costa del promotor y ordenar la suspensión de suministros de obra.
En el caso de que las obras sean incompatibles con el planeamiento o que el promotor se niegue a su legalización, el Ayuntamiento decretará su demolición a costa del promotor.
HASTA CUATRO AÑOS TRAS LA FINALIZACIÓN
Una vez detectado que se han realizado obras sin licencia, el Ayuntamiento da un plazo de dos meses al promotor para que legalice las obras.
En el caso de que las obras sean incompatibles con el planeamiento o que el promotor se niegue a su legalización, el Ayuntamiento decretará su demolición a costa del promotor.
PASADOS CUATRO AÑOS DESDE LA FINALIZACIÓN
Pasados cuatro años desde la finalización de las obras, ya no se puede decretar su demolición. Los propietarios podrán legalizar las obras por iniciativa propia, siempre y cuando sean compatibles con el planeamiento.
Las obras ya realizadas se consideran “fuera de ordenación” hasta que se proceda a su legalización. Con carácter general, en los edificios declarados fuera de ordenación no podrán realizarse obras de consolidación, aumento de volumen, modernización e incremento de su valor de expropiación.
CÓMO LEGALIZAR OBRAS SIN LICENCIA
Para legalizar obras hechas sin licencia hay que presentar en el Ayuntamiento un Proyecto de Legalización redactado por un arquitecto, en el que se describen las obras realizadas y se justifica el cumplimiento de las distintas normativas de aplicación.
En función de las posibilidades de adaptación a la normativa de las obras realizadas pueden darse tres casos:
LAS OBRAS REALIZADAS SE ADAPTAN A LA NORMATIVA
En este caso el promotor presenta el proyecto en el Ayuntamiento, paga las tasas municipales y pasado un tiempo recibe la concesión de la licencia.
El proyecto de legalización contará con memorias, planos, mediciones y presupuesto. El Ayuntamiento calculará las tasas municipales en función del alcance de las obras. Estas tasas varían en cada municipio, y suelen estar entre el 4 y el 6 % del coste de ejecución de la obra.
LAS OBRAS REALIZADAS NO SE ADAPTAN A LA NORMATIVA, PERO SE PUEDEN ADAPTAR CON LA REALIZACIÓN DE OBRAS
En este caso, además de describir las obras ya realizadas, se describirán las obras necesarias para adaptar la construcción a la normativa. En algunos casos será necesario demoler partes de la construcción para su adaptación al planeamiento.
El proyecto de legalización contará con todos los documentos propios de un proyecto de ejecución para la correcta ejecución de las obras, incluyendo pliego de condiciones y estudio de seguridad y salud. Además el propietario deberá contratar un director de obras, que será el responsable de emitir el Certificado Final de la Obra.
LAS OBRAS REALIZADAS NO SE PUEDEN ADAPTAR A LA NORMATIVA
En este caso, no se concederá la licencia, por lo que no tiene sentido presentar el proyecto de legalización. Tal y como se explica en el apartado "consecuencias", el Ayuntamiento podrá decretar la demolición de las obras hasta que pasen cuatro años desde su finalización. Pasado este plazo, el edificio quedará "fuera de ordenación".
COSTES DE LEGALIZACIÓN
Los costes de legalización dependerán de si es necesario hacer obras para adaptar la construcción a la normativa o no. Se pueden clasificar en tres grupos:
PROYECTO DE LEGALIZACIÓN
El proyecto de legalización es el documento en el que se describen los trabajos realizados y el estado definitivo de la construcción. En el se verifica el cumplimiento de las distintas normativa de aplicación. Los honorarios del arquitecto para la redacción del proyecto dependen de la complejidad y superficie de la construcción, y suelen rondar el 4 % del presupuesto de ejecución material.
LICENCIA MUNICIPAL
Los costes de la licencia municipal se dividen en dos partes: la tasa por licencia urbanística y el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. Cada ayuntamiento establece un tipo impositivo para cada una y establece bonificaciones en algunos casos. El tipo impositivo de ambos conceptos suele ser un 6% del presupuesto de ejecución material (la tasa por licencia urbanística suele ser un 2% del PEM y el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras un 4 % del PEM)
OBRAS DE ADAPTACIÓN
Los costes de las obras para adaptar la construcción a la normativa vigentes varían en función de qué obras se han realizado y cómo se han realizado. Además de la normativa municipal se deberán cumplir los estándares de calidad que se exige a las nuevas edificaciones: cumplimiento del código Técnico de la Edificación, Reglamento Electrotécnico, protección contra incendios, normativas sectoriales, etc...
En caso de que se desee tener pleno derecho sobre la construcción, es conveniente considerar también el coste de actualizar las escrituras ante notario y registrar en el Registro de la Propiedad. Los honorarios de notario y registrador se estipulan mediante aranceles fijados por ley. La suma de ambos está en torno al 0,5% del valor total de la propiedad.
Finalmente os dejamos una frase de Francisco Acedo, submarinista español:
"El desconocimiento hace infravalorar el riesgo, la inconsciencia despreciarlo"
Esperamos que el artículo os haya servido de ayuda y os invitamos a compartirlo con otros promotores noveles.